小修、中修、大修、综合维修、翻修工程内容明细

物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素对物业造成的损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动。

物业维修有广义和狭义之分。狭义的物业维修仅指对物业的养护和维修；广义的物业维修则包括对物业的养护、维修和改建。根据损坏程度的不同进行不同程度的养护维修，才能保证物业的正常使用和安全，延长其使用年限。

物业维修是物业简单再生产，在流通领域中的继续和价值的追加，维修不仅是物业服务公司为住户提供的重要服务内容，也是保护城市房产的基本途径。

具体地说，物业维修包括物业服务公司对物业的日常保养，对破损物业的维修，以及对不同等级物业功能的恢复、改善、装修、装潢。具体维修开发商已完结的且是小中型工程项目，开发商甩项工程及大型修复、综合维修(成片轮修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物业维修范围内。

一、主体工程

主体工程的修缮，有以下两项：

1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

2．基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。

二、门窗及装修工程

门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下四项：

1．纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。

2．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。

3．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。

4．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。

三、楼地面工程

楼地面工程的修缮标准，有以下两项：

1．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。

2．砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。

四、屋面工程

屋面工程的修缮标准，有以下六项：

1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。

2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、落水管、水管等损坏渗水的，应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有落水管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。

3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。

4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。

5．玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。

6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、抹灰工程

抹灰工程的修缮标准，有以下四项：

1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。沿街主要街道、广场房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。

2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰；外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。

3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响使用的，可做防水层。

4．顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修缮标准，有以下三项：

1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述构件整件或零件拆除，应油漆。

2．钢门窗、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。

3．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。

七、水、电、卫、暖设备工程

水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下三项：

1. 电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；平时不予改装。

2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，其费用由商户自理。

3．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全。

以下为小修、中修、大修、综合维修、翻修工程明细

一、小修项目

项目主要包括:

1. 屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等；

2. 钢、木门窗的整修，拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等；

3. 修补楼地面面层；

4. 修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等；

5. 拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等；

6. 水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等；

7. 下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等；

8. 房屋的检查，危险构件的临时加固等。

二、中修工程

主要包括以下内容:

1. 少量结构构件已形成危险点的房屋；

2. 一般损坏而需要进行局部修复的房屋；

3. 整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

三、大修工程

凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。

主要内容:

1. 主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋；

2. 整幢房屋的公用生活设备必须进行管道更换，需要改装、新装的房屋；

3. 因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋；

4. 需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。

四、综合维修(成片轮修工程)

凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性修复，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

主要内容:

1. 该片(幢)大部分严重损坏，或一般性损坏，需进行有计划成片维修的房屋；

2. 需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程。

五、翻修工程(更新改造工程)

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。

主要内容:

1. 主体结构全部或大部分损坏，失去正常使用功能，有倒塌危险的房屋；

2. 因自然灾害破坏严重，不断继续使用的房屋；主体结构，围护结构简陋、无修理价值的房屋。